Sur la lancée de son embellie de 2015, le marché immobilier continue de bien se porter en ce début d’année 2016. Nombre des transactions en hausse, prix stables et taux d’emprunt au plus bas sont des indicateurs particulièrement favorables qui s’additionnent à de profonds changements dans la manière de conclure des affaires, notamment à travers le développement du métier de chasseur immobilier. Car, si le contexte est propice à l’achat, avec un portefeuille de biens qui s’est renouvelé ces dernières années, encore faut-il trouver le professionnel qui vous aidera à faire le bon choix.

Un marché qui s’est fluidifié

Le marché immobilier va mieux. S’il faut néanmoins rester prudent et ne pas crier victoire trop tôt, il semblerait tout de même que les années de marasme soient restées derrière. Selon l’analyse de Notaires de France, les volumes de ventes ont nettement progressé entre janvier 2015 et janvier 2016, pour atteindre 809 000 transactions, soit une hausse de + 16 %.

Le marché retrouve de la fluidité et revient ainsi à sa moyenne d’avant la crise, autour de 830 000 transactions. À l’exception d’un pic à 834 000 en février 2012, ce niveau n’avait pas été atteint depuis début 2007.

Cette tendance concerne l’ensemble du parc immobilier, dans le neuf comme dans l’ancien, quelle que soit la surface considérée. Il faut sans doute y voir le résultat d’un passage à l’acte depuis longtemps différé par les acquéreurs, qui ont profité en 2015 des taux d’emprunt au plus bas et d’une relative baisse des prix.

Taux d’emprunt et aides gouvernementales

Entre les niveaux historiquement bas des taux d’emprunt et le renforcement/élargissement des aides gouvernementales à l’investissement, le marché immobilier est aujourd’hui propice aussi bien aux vendeurs qu’aux acheteurs.

Les acquéreurs peuvent ainsi bénéficier de dispositifs étatiques particulièrement incitatifs, comme le prêt à taux zéro, dont les conditions d’accès ont été élargies, offrant à de nouveaux acheteurs l’occasion de réaliser leur premier investissement immobilier, ou le dispositif Pinel, qui permet d’obtenir des réductions d’impôt importantes en échange d’un investissement locatif dans le neuf. La loi Pinel a contribué au dynamisme retrouvé de la construction de logements neufs en 2015, et a compensé en partie l’attentisme généré par les dispositions de la loi ALUR (notamment l’encadrement des loyers).

Quant aux taux, jusqu’à 3 % de moins qu’en 2007-2009 (fixés à une moyenne de 2 % sur 20 ans pour un bon dossier), ils favorisent autant la primo-accession que la revente. Les propriétaires qui souhaitent revendre pour acheter vont ainsi bénéficier, en sus d’un délai de vente assez court (dû à la fluidité regagnée du marché), d’un taux d’emprunt bien plus bas que celui de leur crédit en cours. Ceux qui ne peuvent pas espérer une plus-value sur la revente de leur bien compenseront ce manque à gagner par le gain sur leur taux.

Évolution des prix du marché

Sur le front des prix (dans le domaine de l’achat/vente), si la tendance est globalement à la baisse sur l’ensemble du marché immobilier depuis 2011 (grosso modo – 6% en données corrigées des variations saisonnières), force est de constater que les prix ne s’effondrent pas pour autant, du fait d’une demande qui ne faiblit pas.

Trop peu de logements neufs sont construits en France pour qu’une baisse notable des coûts, notamment dans les zones denses traditionnellement les plus chères (Paris et région parisienne, côte d’Azur). De fait seule une petite poignée de départements enregistre des prix en-deçà de 1 000 le m2.

Il n’est donc pas étonnant de constater que les prix augmentent, même de façon indicible, depuis l’année dernière. Au premier trimestre 2016, les prix des logements anciens ont connu une 3^e hausse consécutive, à + 0,8 %. Sur une année, la hausse est de + 0,6 %. L’indice du prix des logements neufs, stable au 4^e trimestre 2015, a augmenté sur une année (+ 1,6 %).

Les prix moyens au mètre carré par département (appartements et maisons confondus) connaissent des variations très importantes en fonction de la situation géographique et de la demande. Par exemple, en Île-de-France :

• Paris : 8 257 €
• Hauts-de-Seine : 5 473 €
• Val-de-Marne : 4 065 €
• Yvelines : 3 429 €
• Seine-Saint-Denis : 3 085 €
• Val d’Oise : 2 725 €
• Essonne : 2 660 €
• Seine-et-Marne : 2 359 €

En province, on distingue les départements les plus chers :

• Alpes-Maritimes : 4 094 €
• Haute-Savoie : 3 487 €
• Var : 3 413 €
• Corse-du-Sud : 3 310 €
• Savoie : 2 998 €
• Bouches-du-Rhône : 2 699 €
• Rhône : 2 652 €
• Haute-Corse : 2 560 €

Et les départements les moins chers :

• Creuse : 886 €
• Haute-Marne : 938 €
• Meuse : 906 €
• Nièvre : 966 €

(Source : baromètre MeilleursAgents.com)

Si l’on observe les prix par villes, c’est sans surprise à Paris qu’ils sont les plus élevés (7 851 € le m2), devant Cannes (5 400 €), et bien devant les 2^e et 3^e villes de France, Lyon (3 252 €) et Marseille (2 411 €). Seule la Cité phocéenne enregistre des prix en baisse de – 1,1 % en moyenne. Toutes les autres ont subi des hausses.

À l’inverse, certaines villes enregistrent de jolies baisses. C’est le cas de Roubaix (- 9,13 %), Tourcoing (- 5,8 %), Metz (- 5,66 %), Mulhouse (- 4,82 %), Colmar (- 4,58 %), Saint-Etienne (- 4,08 %). Au-delà de l’achat d’une résidence principale, il peut être intéressant de considérer ces communes dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier locatif, à condition de trouver un bon rendement.

Les grandes villes boostées par les chasseurs immobiliers

Dans ce marché en bonne santé, les grandes agglomérations ne connaissent pas de pénurie de logements. À Paris, par exemple, selon les diverses estimations (à lire sur cette page), le nombre de logements vacants oscillerait entre 16 000 et 120 000, soit jusqu’à 10 % du parc total. Ce pourcentage augmente en fonction des arrondissements, de telle sorte que les quartiers les plus chics sont aussi ceux qui comptent le plus grand nombre d’appartements vides.

Dans les grandes villes comme Paris où la demande est forte, le parc immobilier important et les catégories de logements extrêmement diversifiées, un projet d’achat peut tourner au parcours du combattant. Et puisque le marché sait se réguler de lui-même, il a vu naître il y a une dizaine d’années une profession qui répond à des besoins spécifiques dans les zones denses : celle de chasseur immobilier.

Le chasseur immobilier offre un avantage considérable dès lors qu’il s’agit de mettre la main sur un bien dans un marché vaste, confus et souvent trusté par des transactions qui se font dans le secret des alcôves. De sorte que même si vous avez les moyens d’investir dans un bel appartement à Paris, vous risquez non seulement de visiter des centaines de biens médiocres, mais en outre de passer à côté des opportunités qui auraient pu réellement satisfaire à vos exigences.

Un marché qui va de mieux en mieux est donc, aussi, un marché qui parvient à développer ses propres ressources pour faciliter les transactions. Le chasseur immobilier est, dans ce contexte, un outil indispensable pour trouver la voie d’un investissement de qualité dans les grandes villes.