Les acquéreurs de biens immobiliers sont souvent surpris par le parcours de combattant que peut être un achat immobilier. Même si une partie de leur stress s’envole une fois qu’ils trouvent le bien de leur rêve, un nouveau défi se présente : il faut signer un compromis de vente. On entend alors parler de promesse de vente, de conditions suspensives, et de dépôt de garantie. Si tous ces termes vous semblent lointains, cet article vous explique tout dans les détails.

1. C’est quoi un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat. C’est un document à valeur juridique sur lequel on s’accorde avec le propriétaire au niveau du prix et des conditions de vente du bien. C’est un document indispensable pour la suite du processus d’achat. Si vous financez l’achat du bien par un prêt immobilier, vous ne pourrez démarrer votre recherche de financement qu’après avoir signé ce document.

2. Faut-il signer un compromis de vente ou une promesse de vente ?

Lorsque vous êtes au stade des négociations, il faudra ne pas confondre un compromis de vente et une promesse de vente. Ce ne sont pas tout à fait les mêmes documents. Il y a une différence au niveau de l’engagement des deux parties. On vous explique !

Sur une promesse de vente, le propriétaire s’engage à vous vendre le bien à un prix fixé tandis que vous disposez d’une option d’achat. Durant deux à trois mois, vous avez l’exclusivité sur l’achat du bien. Le vendeur ne peut se désengager durant toute la période. Mais si vous décidez de ne pas acheter le bien, vous lui êtes redevable d’une indemnité d’immobilisation. C’est ce qu’on appelle un dépôt de garantie qui s’élève à hauteur de 10 % du prix du bien. Si vous achetez le bien, ce dépôt de garantie est déduit du prix du bien.

À l’inverse, le compromis de vente engage les deux parties tout autant. Au niveau juridique, il a la valeur d”une vente, car il engage l’acheteur et le vendeur à aller jusqu’au bout du processus d’achat. L’engagement est bien plus puissant.

3. Pourquoi faut-il signer un compromis de vente

La réponse est simple ! Si vous n’avez pas de compromis de vente ou de promesse de vente, vous ne pouvez pas demander un prêt.

Si on se met un instant à la place des banques. Pensez-vous qu’il leur est possible d’accorder un prêt pour un bien dont le prix reste inconnu sur la simple base des dires de l’emprunteur ? Cela semble difficilement imaginable. Après avoir dûment signé un compromis avec le vendeur, vous pourrez officiellement commencer à démarcher des banques pour obtenir un financement. Pour cela vous disposez de 45 jours.

4. À quoi cela vous engage ?

Vous avez deux informations essentielles à sortir d’un compromis de vente :

• Les coûts qu’il engendre dans l’immédiat
• Les conditions auxquelles vous pouvez renoncer à l’achat du bien

Le versement d’un acompte

La signature d’un compromis de vente implique le versement d’un dépôt de garantie de l’ordre de 5 à 10 % du prix du bien. C’est une forme d’avance sur l’achat du bien que le vendeur perçoit sauf si une des conditions suspensives prévues par le compromis se réalise.

Si vos liquidités ne vous permettent pas de payer le dépôt de garantie, vous pouvez toujours contracter un prêt-relais ou un prêt à 110 %.

Un délai de rétractation

Après la signature du compromis, le vendeur ne peut plus annuler la vente tandis que l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour changer d’avis et se rétracter sans préciser le motif et sans payer d’indemnités. Passé ce délai de 10 jours, le vendeur est en droit d’engager des poursuites contre le vendeur lorsque celui-ci change d’avis.

Les conditions suspensives de la vente sont mentionnées noir sur blanc dans le compromis. Ces conditions soumettent la vente à condition d’obtenir un prêt ou un permis de construire. Dans le cas d’un achat par crédit immobilier, lorsque le l’acheteur ne parvient pas à obtenir un prêt dans le temps imparti, la vente ne peut avoir lieu, le dépôt de garantie versé lui est donc remboursé.

5. Où devez-vous signer un compromis de vente ?

Vous pouvez signer le compromis avec ou sans l’intervention d’un notaire. Cela peut se faire entre particuliers par l’intermédiaire d’une agence immobilière par exemple.

Mais nous vous recommandons de le faire devant un notaire. Il a l’expertise nécessaire pour vous conseiller sur ces sujets. Il sera plus attentif aux détails du compromis. De plus, cette intervention du notaire ne donne lieu à aucuns frais supplémentaires.

À cela s’ajoute le fait que le notaire doit collecter les documents importants qui doivent être annexés au compromis. Depuis la Loi Alur de 2014, le vendeur doit fournir certains documents obligatoires pour renseigner l’acheteur au maximum sur l’état du bien :

• Un diagnostic de performance énergétique
• Un diagnostic assainissement
• Les documents relatifs à la copropriété si le bien est situé dans un immeuble en copropriété.

La signature d’un compromis de vente fait-elle de vous un propriétaire ?

La signature d’un compromis de vente à seulement la valeur juridique d’une vente, mais seule la signature d’un acte authentique fait de vous un propriétaire de bien immobilier.

Avant d’y arriver, vous devrez obtenir les fonds. Pour cela, il vaudrait mieux passer par un courtier immobilier qui se chargera de vous aider à constituer un dossier solide à envoyer aux banques. D’ailleurs il existe des courtiers en lignes à l’instar de Pretto qui fournit ce service gratuitement en vous accompagnant de la simulation de votre prêt immobilier à la signature chez le notaire.